De Hoge Raad heeft recent duidelijkheid gegeven over een vraag die in de praktijk al langer speelt: heeft een huurder van een onbemand tankstation recht op huurbescherming? Die vraag is belangrijk, omdat de kwalificatie van het gehuurde direct bepaalt welke rechten een huurder heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst. In deze blog lichten we het oordeel van de Hoge Raad toe en bespreken we wat dit betekent voor de praktijk.
Het onbemande tankstation in kwestie
Deze zaak ging om een huurovereenkomst voor een perceel grond met een luifel, brandstofpompen en een ondergrondse installatie met tanks en leidingen. Het geheel was ingericht als onbemand tankstation. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft huurder zelf een betaalpaal geplaatst en reclame-uitingen aangebracht. Een shop was niet aanwezig.
De huurovereenkomst is door verhuurder opgezegd tegen het einde van de lopende huurtermijn. Huurder verzette zich tegen de huuropzegging en ontruiming en beriep zich op huurbescherming, omdat volgens huurder sprake was van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:290 BW (winkelruimte) dan wel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte). Als daarvan sprake is, eindigt de huurovereenkomst niet automatisch met een opzegging door verhuurder, maar geniet de huurder huurbescherming.
Toepasselijk huurregime bepalend
Om te kunnen bepalen of sprake is van huurbescherming, is de kwalificatie van het verhuurde object van groot belang. Als sprake is van bedrijfsmatige verhuur van een gebouwde onroerende zaak zijn er twee smaken:
- 290-bedrijfsruimte (ruime huurbescherming)
- 230a-bedrijfsruimte (beperkte huurbescherming).
Is geen sprake van verhuur van een gebouwde onroerende zaak, dan geniet de huurder geen bescherming. In 2014 gaf de Hoge Raad al enige invulling aan het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’, maar die uitspraak bood een opening en dus voer voor juristen. Over de kwalificatie van onbemande tankstations is de afgelopen jaren dan ook veel geprocedeerd en door rechters wisselend geoordeeld.
Oordeel Hoge Raad 2026
De Hoge Raad heeft op 10 april 2026 geoordeeld: een onbemand tankstation is geen gebouwde onroerende zaak en de huurder van een onbemand tankstation geniet daarom geen huurbescherming.
De Hoge Raad heeft overwogen dat onder een gebouw in de zin van zowel artikel 7:290 als 7:230a BW moet worden verstaan: een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Als niet (geheel) aan die omschrijving wordt voldaan kan een zaak in sommige gevallen alsnog als gebouw worden aangemerkt, maar een enkele verharding of bewerking van grond is daarvoor onvoldoende. Ook het feit dat voor de voorzieningen door huurder forse investeringen zijn gedaan en deze meewegen bij het bepalen van de WOZ-waarde, maakt niet dat het verhuurde omslaat naar een gebouwde onroerende zaak.
Gevolg voor de praktijk
Voor de praktijk kan deze uitspraak grote gevolgen hebben. Bij het opstellen van lopende huurovereenkomsten is wellicht geen rekening gehouden met het feit dat de huurovereenkomst aan het einde van de lopende termijn direct kan eindigen. Dat kan verrassen.
Geadviseerd wordt dan ook om de beëindigingsclausules hierop na te zien en zo nodig aanvullende afspraken te maken. Vanzelfsprekend moet bij nieuw te sluiten huurovereenkomsten erop worden toegezien dat huurtermijnen passend worden gemaakt met het oog op de investeringen die een huurder doet en opzegtermijnen en/of eventuele verlengingsopties duidelijk worden geformuleerd. Niets is immers zo vervelend dan denken dat het goed is geregeld, maar het uiteindelijk toch voor meerdere uitleg vatbaar blijkt te zijn.
Waar kunnen we jou mee helpen?
Heb je vragen of hebben we je al overtuigd? Neem vrijblijvend contact met ons op.
