Mijn kantoorgenoot Steven van Hengel wees in zijn blog van 21 oktober 2013 al op mogelijke strijdigheid met het bestemmingsplan. Niet alleen de gemeente, maar ook de VvE kan een verhuurverbod opleggen. Of dat terecht is, leest u hieronder.

De rechten en verplichtingen van de eigenaar binnen de VvE

Wanneer u een appartement(srecht) bezit, heeft u een aandeel in (mede)eigendom van het gebouw en een exclusief gebruikersrecht ten aanzien van het betreffende appartement. Alle appartementseigenaren zijn verplicht lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). De rechten en plichten van de eigenaren zijn opgenomen in de splitsingsakte, het reglement en een eventueel huishoudelijk reglement.

Verhuurverbod wel/niet toegestaan?

Uit de wet (art. 5:120 lid 1 en 5:112 lid 4 BW) en jurisprudentie volgt dat het een VvE is toegestaan beperkingen te stellen aan het privégebruik van appartementsrechten. Dat wil echter niet zeggen dat een verhuurverbod zo maar kan worden ingeroepen op grond van de wet. De praktijk wijst uit dat met regelmaat ten onrechte een beroep wordt gedaan op een verhuurverbod. Voor een geslaagd beroep dient het verhuurverbod te zijn opgenomen in het splitsingsreglement van de VvE.

Splitsingsreglement boven huishoudelijk reglement

Vermelding van een verhuurverbod in het huishoudelijk reglement is dus onvoldoende. Het huishoudelijk reglement is immers ondergeschikt aan het splitsingsreglement, omdat het huishoudelijk reglement slechts regels geeft m.b.t. orde en handhaving en niet hoeft te worden ingeschreven in de openbare registers. Een verhuurverbod is een verdergaande beperking met derdenwerking en hoort daarom in het splitsingsreglement thuis.

Tekst splitsingsreglement is bepalend

Waarop moet u letten bij lezing van het splitsingsreglement? In de eerste plaats volgt uit het splitsingsreglement de bestemming van de privéruimten. Vaak is opgenomen dat de privéruimten zijn bestemd om te worden gebruikt als “woonruimte” al dan niet met de aanvulling “dat de ruimten alleen mogen worden gebruikt door de gerechtigden met hun gezinsleden of bij hen inwonenden”. In het eerste geval is verhuur in beginsel toegestaan, in het tweede geval (met de aanvulling) niet. Het komt dus heel nauw op de tekst aan.
Ter illustratie van het tweede verwijs ik naar een vrije recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 juli 2014. In die kwestie deed de VvE een geslaagd beroep op de staking van kamergewijze verhuur van het appartement aan zes studenten.

Voorafgaande toestemming VvE of kantonrechter

Verder is in veel splitsingsreglementen bepaald dat verhuur slechts is toegestaan na toestemming van de VvE. Stemt de VvE niet in met verhuur, dan kan de kantonrechter worden verzocht op grond van artikel 5:121 BW vervangende toestemming te verlenen. Een dergelijke vervangende toestemming kan slechts worden verleend indien de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Het gerechtshof te Amsterdam heeft op 7 mei 2013 bepaald dat die toestemming niet per definitie voorafgaand aan de verhuurperiode dient te worden verzocht. De eigenaar/verhuurder verspeelt dus niet zijn recht door pas op een later moment (vervangende) toestemming te vragen.

Kortom: Verhuur van een appartement klinkt eenvoudiger dan dat het is. Een juiste interpretatie van de splitsingsakte is doorslaggevend!