Het bestemmingsplan en de rol van de makelaar

De exploitant kocht het pand met de intentie om er na een verbouwing een zonnestudio te openen. Het pand zou zijn bestemd voor detailhandel, wat goed paste bij haar plannen. Kort na de aankoop en tijdens de verbouwing bleek echter dat er problemen waren met de bestemming. In 2008 was de bestemming voor het pand gewijzigd naar “verkeersdoeleinden/groenstrook”.

Deze wijziging betekende dat het pand niet als zonnestudio kon worden gebruikt. De exploitant kon ook geen beroep doen op het overgangsrecht, omdat het pand enige tijd leeg had gestaan. Volgens de exploitant wist de makelaar, die de verkoop voor de verkoper verzorgde, van de bestemmingsplanwijziging en de onmogelijkheid om het overgangsrecht te gebruiken. Daar waar de makelaar deze informatie niet had gedeeld, voelde de exploitant zich misleidt. Had ze van de beperkingen geweten, dan had ze het pand nooit gekocht. Daarom stelde ze dat de koopovereenkomst vernietigd moest worden op basis van dwaling.

De rechtbank ging hier niet in mee en vond dat de exploitant zelf onderzoek had moeten doen naar het bestemmingsplan. Door dit niet te doen, nam ze bewust een risico dat niet voor rekening van de verkoper kon komen.

De exploitant ging in hoger beroep.

Toerekening van de kennis van de makelaar aan de verkoper

Het hof moest vaststellen of de kennis van de makelaar inderdaad aan de verkoper kon worden toegerekend. Het hof vond daarbij de volgende factoren relevant: de makelaar had de koopovereenkomst namens de verkoper ondertekend en de verkoper had aangegeven de handelingen van de makelaar actief te volgen. Zo ging de verkoper akkoord met het omzetten van een huuraanbieding in een koopaanbod en werkte de verkoper mee aan de verkoop van het pand.

Het hof oordeelde dat de makelaar als vertegenwoordiger van de verkoper handelde, waardoor de kennis van de makelaar ook aan de verkoper kon worden toegerekend. Dit is bijzonder, omdat uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat een opdracht aan de makelaar voor bemiddeling bij de verkoop van een pand in beginsel geen volmacht inhoudt om een koopovereenkomst te sluiten.

‘As is, where is’-clausule en vernietiging van de overeenkomst

De verkoper schermde tevergeefs nog met de ‘as is, where is’-clausule, die inhoudt dat de koper het pand accepteert in de staat waarin het verkeert.

Het hof verwierp dit verweer, omdat de verkoper expliciet had aangegeven dat het pand geschikt was voor detailhandel, wat door de beperkingen van het bestemmingsplan niet mogelijk was.

Uitkomst

In hoger beroep werd de koopovereenkomst op grond van dwaling vernietigd. Dit betekende dat de exploitant de aankoopprijs van € 625.000 terugkreeg en moest meewerken aan de teruglevering van het pand aan de verkoper.

Hoewel de zaak positief uitpakte voor de koper, laat het arrest zien dat de uitkomst van een rechtszaak altijd onzeker is. Een rechter kan, zoals in deze zaak, redenen zien om af te wijken van een hoofdregel. Om een gerechtelijk traject te voorkomen, doet een koper er verstandig aan vooraf grondig onderzoek te doen. Tegelijkertijd is het voor een verkoper (en makelaar) belangrijk om relevante zaken met de koper te delen.

Hulp nodig bij een vastgoedtransactie?

Vastgoedtransacties kunnen complex zijn en juridische risico’s met zich meebrengen. Als je twijfels hebt over een specifieke transactie of juridische uitdagingen wilt vermijden, neem dan gerust contact op met mij of één van mijn kantoorgenoten. Wij helpen je graag verder.